簡単解説一括借り上げのアパート経営方法

一括借り上げ、サブリース、管理委託などアパート経営では混同されがちな言葉ですが、いったいそれぞれどう違うのでしょう。「一括借り上げ」とは不動産の管理会社にマンションやアパートなどの物件を丸ごと貸し、それを転貸してもらうことを言います。すべての部屋が管理会社によって借りられている状態になるため、このような言い方をします。「サブリース」は一括借り上げと同義語として用いられることもありますが、厳密には一括借り上げによって借りた物件を管理会社が入居者に貸すこと、つまり一括借り上げの中でも転貸行為のみを指す言葉です。一方「管理委託」はアパートの管理業務を部分的に管理会社に任せることで、オーナーが不動産管理会社と賃貸契約を結ぶことはありません。賃貸契約を結ぶ相手は実際の入居者である住人となります。

アパート経営で一括借り上げを選ぶメリット

一括借り上げの最大のメリットは空室の心配をせずに済むということです。前述した通り一括借り上げは管理会社に物件のすべての部屋を貸すという形の契約ですので、その時点で全部屋が埋まっている状態となります。その後管理会社が入居者を見付けられなかったとしても、家賃保証があるため、毎月必ず決まった額の家賃収入が得られるのです。滞納などの事情で家賃が支払われない状態が続いたとしても、やはり同額の収入が得られます。アパート経営ではこの安定感に魅力を感じ、一括借り上げを選ぶオーナーも多くなっています。また、部屋の管理や入居者の募集など賃貸契約に関わる業務はすべて管理会社が行うことになりますので、経営が楽であるというメリットもあります。管理料の相場は賃料の10%から20%となっていますが、メリットの大きさを考えると決して高くはない価格でしょう。

アパート経営で一括借り上げをする際に気を付けたいこと

メリットがいっぱいの一括借り上げですが、注意しなければならない点もいくつか存在します。まず一点目は、家賃が減額される可能性があるということです。安定した家賃収入が得られる一括借り上げですが、家賃の額は数年ごとに更新されます。建物が古びて損耗したり、周囲に競合するアパートやマンションが建ったりすることで、家賃を下げることが妥当であると判断されれば、契約当初より安価に設定されてしまうかもしれません。二点目は、管理会社側から契約を解除される恐れがあるということです。先程説明した「家賃の減額に応じない」なども解約の原因となり得ます。アパート経営の中でも一括借り上げに関してはまだ法整備が追い付いておらず、自社に有利な契約を結ぼうとしてくる企業も少なからず存在します。痛い目を見ないよう契約の内容はしっかり確認しておく必要があります。